Asuntojen hintojen alueellinen eriytyminen Suomessa
Eerola, Essi; Lyytikäinen, Teemu; Vanhapelto, Tuuli (2020-12-18)
Lataukset:
Eerola, Essi
Lyytikäinen, Teemu
Vanhapelto, Tuuli
Valtion taloudellinen tutkimuskeskus
18.12.2020
Julkaisun pysyvä osoite on
https://urn.fi/URN:ISBN:978-952-274-263-6
https://urn.fi/URN:ISBN:978-952-274-263-6
Tiivistelmä
Asuntohintakehitystä seurataan tarkasti julkisessa keskustelussa. Laskevat asuntohinnat merkitsevät asuntojen nykyisten omistajien varallisuuden laskua. Vastaavasti asuntohintojen nousu heikentää erityisesti pienituloisten mahdollisuuksia laadukkaaseen asumiseen ja ensiasunnon hankintaan nousevien hintojen alueilla. Hintaerojen kasvu voi myös olla ongelma talouskasvun ja työllisyyden kannalta, jos se vaikeuttaa kotitalouksien muuttamista työmarkkina-alueiden välillä.
Tässä raportissa kuvataan alueellista asuntohintakehitystä Suomessa 2000-luvulla ja arvioidaan kehityksen taustalla olevia syitä. Tarkastelun lähtökohtana on alueellisen tasapainon mallikehikko. Hyödynnämme tarkastelussa KVKL:n asuntokauppa-aineistoja sekä Tilastokeskuksen kuntatason, yksilötason sekä asuntoja rakennustason aineistoja.
Osakehuoneistojen hinnat ovat eriytyneet muusta Suomesta kasvukolmion (pääkaupunkiseutu, Tampere, Turku) alueella. Eriytyminen koskee etenkin pieniä asuntoja: niiden hinnat ovat nousseet reaalisesti erityisesti Helsingissä, Turussa ja Tampereella, pysyneet suurin piirtein ennallaan muualla pääkaupunkiseudulla ja laskeneet muissa suurehkoissa kaupungeissa sekä muualla Suomessa.
Hintojen nousun taustalla on kasvanut asuntokysyntä: sekä nettomuutto että syntyvyys ovat 2000-luvulla kasvattaneet väkilukua kaupunkialueilla, ja muun Suomen väkiluku on ollut laskussa.
Asuntotarjonta vaikuttaa reagoineen kehitykseen ja asuinrakentaminen on kasvanut selvästi nousevien hintojen kaupunkialueilla. Espooseen ja Vantaalle sekä Tampereelle ja Turkuun on valmistunut paljon erityisesti pieniä asuntoja. Helsingissä puolestaan pieniä asuntoja on valmistunut viime vuosina huomattavasti vähemmän kuin muualla pääkaupunkiseudulla.
Hintaerojen kasvun yhteydessä on noussut esiin myös huoli työvoiman liikkuvuudesta ja työllisyyskehityksestä. Vuosittain noin yksi prosentti omistusasujista muuttaa maakuntarajan yli. Tarkastelussa ei kuitenkaan ole havaittavissa kehitystä, jossa omistusasujien muuttoalttius maakuntarajojen yli olisi merkittävästi vähentynyt erityisesti laskevien hintojen alueilla verrattuna muihin alueisiin.
Kaupunkien uudisrakentamiseen vaikuttavat kysyntätekijöiden lisäksi keskeisesti myös kaavoituspäätökset. Kansainvälisessä tutkimuskirjallisuudessa on kiinnitetty huomiota erityisesti maankäytön sääntelyn eroihin tarjontamuutosten selittäjänä yhdistettynä alueellisen tuottavuuskehityksen eriytymiseen kysyntämuutosten selittäjänä. Suomessa keskimääräinen tulotaso kasvavissa kaupungeissa ei kuitenkaan vaikuta eriytyneen muista alueista. Ei vaikutakaan siltä, että tuottavuuskehityksen eriytyminen yhdistettynä tarjontarajoitteisiin ainakaan yksinään selittäisi asuntohintojen nousua kaupunkialueilla.
Hintataso ei suoraan määritä omistusasunnon asumiskustannusta, vaan toinen keskeinen tekijä on korkotaso. Korkean hintatason alueilla korkomenojen osuus asumiskustannuksista on suuri, joten 2010-luvulla koettu korkotason lasku on alentanut asumiskustannuksia näillä alueilla voimakkaammin kuin muualla. Tarkastelemme asumiskustannusten kehitystä eri alueilla yksinkertaisella laskelmalla, jossa omassa osakehuoneistossa asuvan asumiskustannukset koostuvat hoitovastikkeesta ja asuntolainan korkomenoista. Näin mitatuissa asumiskustannuksissa ei ole havaittavissa eriytymistä, vaikka asuntohinnat ovat eriytyneet. Korkojen lasku saattaakin olla asuntohintojen eriytymisen keskeinen syy. Korkotason lasku on oletettavasti lisännyt asuntojen kysyntää erityisesti korkean hintatason alueilla, mikä puolestaan on voinut nostaa näiden alueiden asuntohintoja suhteessa muihin alueisiin.
Toisaalta myös korkea hintataso vaikuttaa asumisvalintoihin. Korkeiden hintojen ja suurien asuntolainojen yhdistelmä nostaa omistusasunnon hankkimisen kustannuksia erityisesti sellaisille vähävaraisille kotitalouksille, joille omarahoitusosuuden säästäminen edellyttää merkittävää tinkimistä muusta kulutuksesta.
Tässä raportissa kuvataan alueellista asuntohintakehitystä Suomessa 2000-luvulla ja arvioidaan kehityksen taustalla olevia syitä. Tarkastelun lähtökohtana on alueellisen tasapainon mallikehikko. Hyödynnämme tarkastelussa KVKL:n asuntokauppa-aineistoja sekä Tilastokeskuksen kuntatason, yksilötason sekä asuntoja rakennustason aineistoja.
Osakehuoneistojen hinnat ovat eriytyneet muusta Suomesta kasvukolmion (pääkaupunkiseutu, Tampere, Turku) alueella. Eriytyminen koskee etenkin pieniä asuntoja: niiden hinnat ovat nousseet reaalisesti erityisesti Helsingissä, Turussa ja Tampereella, pysyneet suurin piirtein ennallaan muualla pääkaupunkiseudulla ja laskeneet muissa suurehkoissa kaupungeissa sekä muualla Suomessa.
Hintojen nousun taustalla on kasvanut asuntokysyntä: sekä nettomuutto että syntyvyys ovat 2000-luvulla kasvattaneet väkilukua kaupunkialueilla, ja muun Suomen väkiluku on ollut laskussa.
Asuntotarjonta vaikuttaa reagoineen kehitykseen ja asuinrakentaminen on kasvanut selvästi nousevien hintojen kaupunkialueilla. Espooseen ja Vantaalle sekä Tampereelle ja Turkuun on valmistunut paljon erityisesti pieniä asuntoja. Helsingissä puolestaan pieniä asuntoja on valmistunut viime vuosina huomattavasti vähemmän kuin muualla pääkaupunkiseudulla.
Hintaerojen kasvun yhteydessä on noussut esiin myös huoli työvoiman liikkuvuudesta ja työllisyyskehityksestä. Vuosittain noin yksi prosentti omistusasujista muuttaa maakuntarajan yli. Tarkastelussa ei kuitenkaan ole havaittavissa kehitystä, jossa omistusasujien muuttoalttius maakuntarajojen yli olisi merkittävästi vähentynyt erityisesti laskevien hintojen alueilla verrattuna muihin alueisiin.
Kaupunkien uudisrakentamiseen vaikuttavat kysyntätekijöiden lisäksi keskeisesti myös kaavoituspäätökset. Kansainvälisessä tutkimuskirjallisuudessa on kiinnitetty huomiota erityisesti maankäytön sääntelyn eroihin tarjontamuutosten selittäjänä yhdistettynä alueellisen tuottavuuskehityksen eriytymiseen kysyntämuutosten selittäjänä. Suomessa keskimääräinen tulotaso kasvavissa kaupungeissa ei kuitenkaan vaikuta eriytyneen muista alueista. Ei vaikutakaan siltä, että tuottavuuskehityksen eriytyminen yhdistettynä tarjontarajoitteisiin ainakaan yksinään selittäisi asuntohintojen nousua kaupunkialueilla.
Hintataso ei suoraan määritä omistusasunnon asumiskustannusta, vaan toinen keskeinen tekijä on korkotaso. Korkean hintatason alueilla korkomenojen osuus asumiskustannuksista on suuri, joten 2010-luvulla koettu korkotason lasku on alentanut asumiskustannuksia näillä alueilla voimakkaammin kuin muualla. Tarkastelemme asumiskustannusten kehitystä eri alueilla yksinkertaisella laskelmalla, jossa omassa osakehuoneistossa asuvan asumiskustannukset koostuvat hoitovastikkeesta ja asuntolainan korkomenoista. Näin mitatuissa asumiskustannuksissa ei ole havaittavissa eriytymistä, vaikka asuntohinnat ovat eriytyneet. Korkojen lasku saattaakin olla asuntohintojen eriytymisen keskeinen syy. Korkotason lasku on oletettavasti lisännyt asuntojen kysyntää erityisesti korkean hintatason alueilla, mikä puolestaan on voinut nostaa näiden alueiden asuntohintoja suhteessa muihin alueisiin.
Toisaalta myös korkea hintataso vaikuttaa asumisvalintoihin. Korkeiden hintojen ja suurien asuntolainojen yhdistelmä nostaa omistusasunnon hankkimisen kustannuksia erityisesti sellaisille vähävaraisille kotitalouksille, joille omarahoitusosuuden säästäminen edellyttää merkittävää tinkimistä muusta kulutuksesta.
Tutkimusteema
Julkiset palvelut ja paikallinen julkistalous
JEL
R13, R21, R23, R31, R58
Avainsanat
asuntohinnat, asumiskustannukset, muuttoliike, alueellinen tasapaino
Kokoelmat
- VATT Tutkimukset [51]