Rent Control and Tenants' Welfare: The Effects of Deregulating Rental Markets in Finland

Abstract

Private rental markets in Finland were subject to rent control from 1967 until the beginning of the 1990s when the rent control system was gradually abolished. This study estimates the costs and benefits of rent control to tenants in private rental dwellings in 1990 using the years 1998 and 2001 as benchmarks. Special emphasis is placed on the welfare costs of increased discrepancies between actual and desired housing consumption due to the overdemand situation caused by rent control. Earlier studies on the welfare effects of rent control usually assume that the household would consume on the estimated demand curve in the absence of rent control. Here it is shown that this assumption biases estimates of the net benefit of rent control to tenants downwards and welfare measures are derived that also allow for suboptimal housing consumption in the absence of rent control. The empirical implementation of these measures utilizes micro-simulation to differentiate between 'natural' free market disequilibrium costs and additional disequilibrium costs caused by rent control. According to the results, the additional disequilibrium costs offset roughly 30 per cent of the benefits of lower rents to tenants and amounted to over 2 per cent of consumption expenditure of tenant households. The estimated net benefit of rent control to tenants, taking both low rents and disequilibrium costs into account, was 4.5 or 6.5 per cent of consumption expenditure, depending on the reference year. The ratio of the net benefit to tenants to the costs of lower rents to landlords was 64 or 72 per cent.

Vuokrasääntely purettiin Suomessa vaiheittain vuosina 1992 ja 1995. Tässä tutkimuksessa arvioidaan vuokrasääntelyn vaikutuksia vuoden 1990 vuokralaiskotitalouksien taloudelliseen hyvinvointiin. Sääntelyn jälkeisiä vuosia 1998 ja 2001 käytetään vertailukohtana. Erityisen mielenkiinnon kohteena on vuokrasääntelyn aiheuttamista kulutusrakenteen vääristymistä aiheutuvat hyvinvointitappiot. Tutkimuksessa muodostetaan vuokrasääntelyn hyvinvointivaikutusten mittari, ottaen huomioon se että myös sääntelystä vapailla vuokramarkkinoilla on etsintä ja muuttokustannuksista aiheutuvia eroja halutun ja todellisen asuntokulutuksen välillä. Aiemmissa tutkimuksissa on oletettu, että sääntelemättömillä markkinoilla kotitalouden asuntokulutus vastaa täsmälleen sen haluamaa asuntokulutusta. Tutkimuksen empiirisessä osassa hyödynnetään kotitaloustason poikkileikkausaineistoja em. vuosilta. Empiirisessä sovelluksessa hyödynnetään mikrosimulointia vuokrasääntelyn aiheuttamien epätasapainokustannusten erottamiseen 'luonnollisista' sääntelemättömillä vuokramarkkinoilla vallitsevista epätasapainokustannuksista. Tulosten mukaan vuokrasääntelystä koituvista kulutuksen epätasapainoista aiheutuvat hyvinvointitappiot olivat yli 2 prosenttia vuokralaisten kokonaiskulutuksesta ja veivät n. 30 prosenttia alhaisen vuokran hyödyistä. Vuokrasääntelyn nettohyöty vuokralaisille oli vertailuvuodesta riippuen 4,5 tai 6,5 prosenttia. Vuokralaisten saaman nettohyödyn suhde vuokranantajille koituneisiin kustannuksiin oli 64 tai 72 prosenttia.