Asuntomarkkinoiden alueellinen kehitys Suomessa 1980- ja 1990-luvulla

Abstract

Tutkimus käsittelee asuntojen kysynnän, tarjonnan ja hintojen alueellista kehitystä 1980- ja 1990-luvuilla. Pääasiallinen kiinnostuksen kohde on 1990-luvun laman ja sitä edeltäneen talouden ylikuumenemisen aika. Tutkimuksen lähestymistapa perustuu asuntomarkkinoiden taloudelliseen analyysiin. Työssä selvitetään, miten eri taloudelliset tekijät vaikuttavat alueellisiin asunto-markkinoihin. Suomen asuntomarkkinat kokivat sekä valtakunnallisesti että alu-eellisesti dramaattisia muutoksia 1980- ja 1990-luvuilla. Tästä huolimatta varsi-naisen asumiskulutuksen kehitys oli varsin vakaata. Sen sijaan asuntojen hinnat ja asuntotuotanto kokivat rajun nousun 1980-luvun jälkipuoliskolla ja romahduksen 1990-luvun alkuvuosina. Sekä asuntohintojen nopea kohoaminen että myöhempi lasku voidaan selittää pääasiassa tulojen, työllisyyden, korkojen ja tyhjien asun-tojen osuuden kehityksellä. Rahoitusmarkkinoiden vapauttamisella ja siihen liit-tyneellä antolainauksen nopealla kasvulla oli merkittävä vaikutus hintojen nousuun. Sen sijaan varsinaisen hintakuplan rooli hintojen nousussa ja laskussa oli tutkimuksen mukaan vähäinen. Asuntorakentamisen kehitys oli pääasiassa seurausta hintojen kehityksestä. Asuntomarkkinoiden kehityksen perussuunnat olivat Suomessa alueellisesti varsin yhdenmukaisia 1990-luvun puoliväliin asti. Vasta laman jälkeen on nähtävissä selvää asuntomarkkinoiden kehityksen alueel-lista eriytymistä.

This study deals with the regional development of housing demand, supply and prices during the 1980s and 1990s. The focus is in years of the recession of the 1990s and in the years of the preceding boom. The framework is based on economic approach on housing markets. The main question is the effect of various economic factors on regional housing markets. Housing markets at na-tional and regional level experienced dramatic changes during 1980s and 1990s. Still, the development of housing consumption was quite stable. On the contrary, housing prices and housing construction experienced a boom in the second half of 1980s and a collapse in the beginning of 1990s. The boom and collapse of prices can mainly be explained by the developments of income, employment, in-terest rates and vacancy rates. The liberalisation of financial markets had a sig-nificant effect on housing price boom. However, there is no evidence on a major price bubble. The development of housing construction was mainly a conse-quence of the price development. The basic trends of housing markets were quite similar in all regions in Finland until mid 1990s. Only after the recession there is clear regional polarisation in housing market developments.