Factors affecting farmland prices in Finland

Abstract

The purpose of the study was to analyse factors affecting the differences in land prices between regions. The key issue was to find out the policy effects on farmland prices. In addition to comprehensive literature review, a theoretical analysis as well as modern panel and spatial econometric techniques were utilized. The study clearly pointed out the importance of taking into account the possible spatial dependence. The data were exceptionally large, comprising more than 6 000 observations. Thus, it allowed a thorough econometric estimation including the possibility to take into account the spatial nature of the data.

This study supports the view that there are many other factors that affect farmland prices besides pure agricultural returns. It was also found that the support clearly affects land prices. However, rather than assuming the discount rates for support and market returns to be similar, the rough analysis refers to the discount rate for support being a little lower. If this were true it would indicate that farmers rely more on support income than market returns. The results support the view presented in literature that land values are more responsive to government payments when these payments are perceived to be permanent.

An important result of this study is that the structural differences between regions and the structural change in agriculture seemed to have a considerable role in affecting land prices. Firstly, the present structure affects the competition in the land market: the more dense farms are in the region the more there are potential buyers, and the land price increases. Secondly, the change in farm structure (especially in animal husbandry) connected to the policy changes that increase area-based support affects land prices. The effect comes from two sources. Growing farms need more land for the manure, and the proportion of retiring farmers may be lower. The introduction of the manure density variable proved to be an efficient way to aggregate the otherwise very difficult task of taking into account the environmental pressure caused by structural change in animal husbandry.

Finally, infrastructure also has a very important role in determining the price level of agricultural land. If other industries are prospering in the surrounding area, agricultural viability also seems to improve. The non-farm opportunities offered to farm families make continuing and developing farming more tempting.

Tilakoon kasvattamista on pidetty keskeisenä keinona maatalouden kannattavuuden parantamiseksi niin kauan kuin maassamme on maatalouden rakennepolitiikkaa harjoitettu. Tilakoon kasvun kannalta keskeistä on, miten ja millä hinnalla tuotannosta luopuvien tilojen resurssit saadaan jatkavien tilojen käyttöön. Tutkimuksen tavoitteena oli selvittää, mitkä tekijät selittävät pellon hinnoissa tapahtuneita muutoksia ja alueellisia eroja sekä miten tukipolitiikan muutos ja rakennekehityspaineet vaikuttavat pellon hintoihin.

Laajan kirjallisuuskatsauksen ja teoreettisen tarkastelun lisäksi tutkimuksessa käytettiin moderneja ekonometrisia menetelmiä. Tutkimuksen empiirisessä osassa käytettiin hyväksi sekä paneelianalyysia että hedonista analyysiä, johon liitettiin mukaan spatiaalinen analyysi. Tutkimuksen keskeisenä aineistona käytettiin tietoja noin 6 000 peltokaupasta vuosilta 1995-2002.

Analyysit osoittivat, että pellon hintaan vaikuttavat monet muut kuin puhtaasti maatalouteen ja pellon tuottokykyyn liittyvät tekijät, vaikka pellon tuottokyvyllä ja tuilla onkin selkeästi maan hintaa kohottava vaikutus. Mielenkiintoisempi kysymys on se, pääomittuuko tuki eri tavalla kuin markkinoilta saatu tulo. Ulkomaisissa tutkimuksissa on todettu, että jos tuki on pysyvää ja pitkäaikaista, se pääomittuu markkinoilta saatuja tuloja alhaisemmalla korolla maan hintaan. Tämä tutkimus tarjosi lievää vahvistusta tälle näkemykselle.

Maatalouden sisäisen rakenteen sekä infrastruktuurin merkitystä pyrittiin myös analysoimaan tarkasti. Tuotannon keskittyneisyys kohottaa selvästi pellon hintaa. Kun potentiaalisten ostajien joukko suurenee, kilpailu kiristyy ja hinta nousee. Rakennemuutoksen, ja erityisesti kotieläintuotannon keskittymisen ja kasvun vaikutus pellon hintaa kohottavana tekijänä näkyi selvästi. Erityisesti kotieläintalouden rakennekehitys ja siihen liittyvä ympäristösyistä aiheutuva lannanlevitysalan kasvu nousi merkittävänä pellon hintaa nostavana tekijänä esiin.

Yleensä infrastruktuuritekijöiden avulla yritetään arvioida sitä, mikä on maatalouden ulkopuolisen kysynnän vaikutus pellon hintaan. Suomessa ulkopuolisen kysynnän hintaa nostava vaikutus lienee kuitenkin monia muita maita vähäisempää, koska Suomi on hyvin harvaanasuttu maa ja pellon osuus maapinta-alasta on hyvin pieni. Kun muuttujat saivat kuitenkin analyysissä odotetunmerkkiset ja tilastollisesti merkitsevät kertoimet, lienee selitys se, että mitä paremmat mahdollisuudet viljelijäperheillä on työllistyä myös tilan ulkopuolella ja mitä paremmin on palveluita saatavilla, sitä houkuttelevampaa on myös tilanpidon jatkaminen ja myös sen kehittäminen lisämaata hankkimalla.